中和正道：“三条红线”预警，中国房地产大变局

本文摘要：房地产行业债务过高越来越引起国家的重视，新的去杠杆政策已经在路上，化解地产行业债务问题，已经迫在眉睫。8月20日，央行团结住建局，与12家头部房企开了场座谈会。集会转达的意思很明确，欠债过高的房企，该稳一稳了。 据21世纪此前报道，羁系部门为控制房地产企业有息债务规模，出台新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档治理，并设置了“三道红线”，详细为剔除预收款后的资产欠债率大于70%；净欠债率大于100%；现金短债比小于1倍。

房地产行业债务过高越来越引起国家的重视，新的去杠杆政策已经在路上，化解地产行业债务问题，已经迫在眉睫。8月20日，央行团结住建局，与12家头部房企开了场座谈会。集会转达的意思很明确，欠债过高的房企，该稳一稳了。

据21世纪此前报道，羁系部门为控制房地产企业有息债务规模，出台新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档治理，并设置了“三道红线”，详细为剔除预收款后的资产欠债率大于70%；净欠债率大于100%；现金短债比小于1倍。事实上，中国房地产已经由了高速生长的黄金20年，随着我国家经济生长的进入新时期，房地产行业也进入了换挡期。

从国家宏观形势上来看，经济下行压力加大，房地产成本上涨，我国的人口结构发生变化，衡宇的面积已经近于饱和了，房地产生长的主要任务和目的已经发生改变了，从以前满足人民的居住需要逐步的酿成了改善人民的居住情况了，这样导致了房地产行业基本面的改变，因此房价的无端上涨已然成为历史。房地产高速生长的背后就是高欠债、高杠杆，业内大多数企业的欠债率都在70%以上，从标杆房企的欠债率才气真正相识中国房地产行业欠债水平，例如碧桂园欠债率靠近90%，欠债总额约9000亿元；融创欠债率则凌驾90%。今年以来，众多小型房地产公司纷纷倒闭，大型房地产公司也陷入了债务危机的逆境。泰禾团体就是这其中的典型代表，随着债务问题的不停袒露，今年泰禾团体多处项目已经停工，半年报更是亏损15亿。

因为还不出钱，泰禾团体逾期债务规模与日俱增。数据显示，停止2020年6月30日，公司已到期未送还乞贷金额为225.25亿元。停止8月15日，泰禾团体已到期未送还乞贷金额为349亿元，尚未支付的利息为43.32亿元。

泰禾团体欠债总额为1935.94亿元，资产欠债率高达85.85%。中和正道团体团队在实地走访调研中发现，现在许多小地产公司面临三浩劫题，一个就是融资难、融资贵问题，现在整个市场情况对于小地产公司融资很是苛刻，可是公司要生存生长就要需要资金举行开发。其次，小地产公司的欠债率极高，许多小地产公司除了银行金融机构借贷，另有大笔民间债务，欠债率甚至凌驾100%。

最后，小地产公司大多集中在三四线都会，除了缺少资金，更大的难题是，小地产公司的屋子很难销售，整个销售周期很是长。进一步挤压了小地产公司的生存空间。在这些难题眼前，险些是无可救药，只能选择破产清算。

除此之外，今年地产公司债务集中到期，今年下半年，房企的债券融资归还将迎来年内最岑岭，境内外融资债券到期规模约为5588亿元，同比增长了58%。8月和11月，这两个月集中到期的债券数量最多，万科、绿地为首的14家房企今年到期债务规模已经凌驾100亿元。

中和正道团体董事会主席周德文表现，中国经济生长迎来了转型升级的阵痛期，要淘汰经济对于房地产行业的依赖，经济生长应当向科技、新兴行业进军，向新业态、新动能要效益。高欠债的房地产行业存在严重的泡沫，近年来，中央多次明确了‘房住不炒’的国策，严防资金违规流入房地产市场，房地产泡沫已经成为威胁金融宁静的最大‘灰犀牛’。此次设定的“三条红线”政策，实质就是让房企去杠杆、降欠债、预防系统性金融风险。恒久而言，降低开发商的欠债，对整个行业或者企业自身而言，其实都是利好的，可以有效降低风险。

中和正道团体总裁王永斌指出，从宏观形势来看，“房住不炒”+“经济内循环”将是未来生长偏向，不要低估国家去杠杆、降债务的刻意。房地产公司应当未雨绸缪，加速公司回款力度，优化债务结构，将公司的债务水平控制到合理的规模。对于一些高欠债的企业，要有壮士断腕的刻意，将公司的一些资产处置惩罚掉，迅速回笼资金，保证公司能够“活下去”。

除此之外，高欠债企业可以接纳债务重组的方式来化解债务危机，通过与债务权人协商，制定债务重组战略，配合应对当前的危机，制止鱼死网破的局势，能最大水平的保障各方利益。

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